Wnioskiem
z dnia 28.06.2007r. wystąpił Pan o udzielenie pisemnej
interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego
w indywidualnej sprawie przedstawiając następujący stan
faktyczny. Jako osoba fizyczna zakupił Pan trzy nieruchomości w
celach inwestycyjnych oraz jednocześnie z przeznaczeniem na wynajem
pokrywając wydatki kredytem bankowym. Mieszkania zostały wynajęte,
a umowy zgłoszone do urzędu skarbowego. Z podatku dochodowego od
przychodów z najmu rozlicza się Pan na zasadach ogólnych. Według
Pana od kwoty przychodu będącego podstawą do obliczenia należnego
podatku może Pan odliczyć kwotę na remont ww. nieruchomości
przeznaczonej na wynajem.Po analizie przedstawionego stanu
faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie, Naczelnik Trzeciego
Urzędu Skarbowego Warszawa – Śródmieście postanawia uznać
stanowisko wnioskodawcy za nieprawidłowe. Zgodnie z przepisem art.
22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od
osób fizycznych (Dz. U. z 2000r., Nr 14, poz. 176 z późn. zm.)
kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są
wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub
zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,, z wyjątkiem
kosztów wymienionych w art. 23 ww. ustawy.
Zatem,
aby dany wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania
przychodów, musi zachodzić związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy
poniesionym wydatkiem a źródłem przychodu. Brak umowy najmu w
momencie dokonywania wydatków związanych z remontem nie wyklucza
możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z
najmu, jeżeli wydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu.
Poniesione wydatki mające na celu przygotowanie lokalu do wynajęcia
niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie lub zwiększenie
przychodów z najmu. Jednak nie wszystkie wydatki pozostające w związku
przyczynowo-skutkowym z przychodem stanowią bezpośrednio koszt
jego uzyskania. W odniesieniu do remontu należy mieć na uwadze
przepis art. 23 ust. 1 pkt 1, lit. c) ww. ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych stanowiący, iż nie uważa się za
koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych,
które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków
trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów
amortyzacyjnych. Dany środek trwały - zgodnie z art. 22g ust. 17
ustawy - uważa się za ulepszony, gdy suma wydatków poniesionych
na jego przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub
modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500zł i wydatki
te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z
dnia przyjęcia środka trwałego do używania, mierzonej w szczególności
okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów
uzyskiwanych za pomocą ulepszonego środka trwałego i kosztami
jego eksploatacji. Ulepszeniem środka trwałego jest także wydatek
na nabyci części składowej lub peryferyjnej stanowiącej doposażenie
środka trwałego lub wymianę tej części powodującej takie
ulepszenie. W przypadku nabycia części składowej lub peryferyjnej
stanowiącej doposażenie środka trwałego lub wymianę tej części
powodującej takie ulepszenie. W przypadku nabycia części składowej
lub peryferyjnej obowiązek podwyższania wartości początkowej
następuje w momencie, gdy ich jednostkowa cena nabycia przekroczy 3
500 zł. Z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji
remontu należy się odnieść do definicji zawartej w przepisach
prawa budowlanego. Remontem zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7
lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016 z późn.
zm.) jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót
budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie
stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się
stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie
pierwotnym. Wobec powyższego różnica między remontem a
ulepszeniem polega na tym, że remont zmierza do przywrócenia
pierwotnego stanu technicznego, a ulepszenie do przebudowy,
rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej
zmianę cech użytkowych. Mając powyższe na uwadze należy
stwierdzić, że wszystkie wydatki związane z instalacją elementów
i urządzeń pierwotnie nie istniejących, jak również prace
skutkujące zmianą cech użytkowych mogą być zaliczone do kosztów
uzyskania przychodu jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. Odstępstwem
od tej reguły będą wydatki poniesione na modernizację, na którą
w roku podatkowym wydatkowano nie więcej niż 3 500zł. Wydatki
nieprzekraczające tej kwoty oraz wydatki mające charakter
odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny, czyli remont, mogą być
bezpośrednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Przepis
art. 22 g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych stanowi, iż za wartość początkową środków trwałych
oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust.
2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich
nabycia. Ponadto stosownie do treści art. 22g ust. 3 powołanej
ustawy za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną
o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka
trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w
szczególności o koszty załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w
drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów
komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek,
prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług (...).
Uwzględniając
powyższe przepisy oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku należy
stwierdzić, że wydatki na remont nieruchomości przeznaczonej na
wynajem do dnia przekazania środka trwałego (tj. lokalu
mieszkalnego) do używania, będą stanowić element wartości początkowej
tego środka trwałego, natomiast po tym dniu będą stanowić
koszty uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia. Wobec powyższego
stanowisko wyrażone we wniosku należy uznać za nieprawidłowe.